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被評級耽誤的富力 實藏著最真實的后驅力

2020-6-22 10:57 收藏 分享 邀請

摘要: 2016年1月時,因為債務激增,穆迪曾將恒大集團的主體信用級別從“B1”下調至“B2”,評級展望為負面。但隨著2016年下半年之后,恒大先后引入兩輪戰投,并陸續贖回全部永續債,集團的凈負債率和歸母利潤得到大幅改善 ...

2016年1月時,因為債務激增,穆迪曾將恒大集團的主體信用級別從“B1”下調至“B2”,評級展望為負面。但隨著2016年下半年之后,恒大先后引入兩輪戰投,并陸續贖回全部永續債,集團的凈負債率和歸母利潤得到大幅改善,穆迪也在2017年時,將中國恒大評級展望由“負面”升至“穩定”,并認為今次行動反映恒大強勁的合約銷售額及主動的債務管理,改善流動性水平,同時也預期集團繼續改善信貸情況。

同樣,在2017年時,穆迪也曾對融創中國的流動性狀況表現過擔憂。但在2019年里,因為穩健的合約銷售額增長、謹慎的土地購置、盈利能力改善等綜合原因,穆迪又連續四次提升融創信用評級。并預計未來12-18個月融創的債務杠桿率和利息覆蓋率都將得到大幅改善。

可見,評級從來都不是固守不變的事情。相反,它更多時候多反映的都是短期邏輯。

而這一次,危言聳聽來到了富力面前。

5月25日,穆迪將富力地產股份有限公司的評級由“Ba3”降至“B1”,展望從觀察名單變為“負面”。評級的下調,反映出穆迪對其經營現金流疲弱以及未來12-18個月內大量債務到期的擔憂,負面展望則反映了富力地產在未來12-18個月的再融資需求較高。

那么,這一次的穆迪,是不是又杞人憂天了?

有息負債以銀行貸款為主,融資成本長期低于行業平均值

2015年,正值國內公司債發行放寬,以3年期、5年期的公司債周期算,2018年-2020年,注定是國內房企的償債大年。

數據顯示,富力地產2020年將面臨623億元到期債務,占總債務的30%以上,截至2019年底,該公司持有現金約384億元(含受限制現金)。從數字來看,短債與現金之間確實存在比較大的缺口,這也和富力前幾年融資的時間節點有關——短債里的長期借款當期部份占了482億元。

面對公司的償債大年,今年一季度里,富力已再融資約150億元人民幣,融資方式包括超短融、私募、美元票據。而二季度里,5月10日,廣州富力地產股份有限公司2020年面向專業投資者公開發行公司債券項目狀態更新為“通過”,類別為小公募,債券規模不超過人民幣100億元(含100億元),采用分期發行的方式,其中,首期發行規模不超過人民幣50億元(含50億元)。5月12日時,深交所信息顯示,“光證-首創-富力萬麗酒店資產支持專項計劃”項目狀態更新為“已回復交易所意見”,該等債券類別為ABS,擬發行金額25.27億元。

也就是說,不完全計算,今年前5月,富力已成功獲取了約276億元的額度,其中成功融資部分約226億元,另外提前預留隨時可發行債券部分為50億元。

根據募集書,這些融資所募集的資金,將全部用于償還富力地產已發行公司債券的到期及回售部分,加上手中的現金,富力已約有584億元的額度。預計下半年里,富力還將進行多輪融資以借新還舊,穆迪所擔憂的流動性疲弱以及大量債務到期問題,明顯存在過度高估。

這一點,標普在4月30日的研報中也曾指出表示:由于富力地產積極地再融資、額度的批準以及在岸資本市場的強大地位,該公司不太可能遭遇流動性緊縮。

且在富力有息債務以銀行貸款為主,境內信貸占比43.1%,非標債務占比較少僅占11%。這也佐證了富力在銀行系統內的良好信譽,并有助于富力降低融資成本——2018年富力的平均借貸利率為5.74%,2019年為6.6%,而橫向對比同規模陣營(1300-1800億元)的房企,融信中國的融資成本為6.9%,正榮地產為7.5%,華夏幸福為7.86%,中梁控股為9.4%,可見,富力的融資成本仍處于國內民營房企中的較低水平。

全資持股項目超93%,應收款絕大部分為舊改意向金

而中長期來看,在年內短債償完,重新調整長短債務結構之后,富力高權益的開發模式,以及成熟的城市更新產品,都將成為它強勁的持續后驅力。

合作開發是近幾年房企的主流經營策略,通過充分利用合作杠桿,對于并表非全資子公司,可以通過增加少數股東權益來增厚凈資產,壓低凈負債率;通過合聯營方式可以將債務放在表外,可以減少合并報表的債務水平,這兩種合作方式都可以對債務進行很好的美化。

但包括富力、龍光在內的粵系房企,都依然偏好權益的開發模式,它們的合聯營項目還是少數股東權益都非常少,項目基本都由自己一家全資持股。

公告顯示,2019年全年,富力地產權益總銷售收入共約人民幣1382億元,銷售面積達約1255萬平方米。其中,公司聯營項目所占權益部分銷售收入僅約人民幣123億元,銷售面積僅約92萬平方米。

這一方面固然會失去“充大規!,以及隱藏債務、美化報表的機會。但另一方面,卻也獲得了全額的營業收入和利潤收入,充分掌控開發節奏以及去化回款的主動性。更真實的年報,在行業不斷“去水”之后,富力扎實的內涵實力,也將被更多投資人認識到。

尤其是近期,上交所給了2家TOP20房企發去了問詢函,質疑這兩家企業對表外合作項目提供財務資助的信披合規性問題。對于富力來說,就不存在這樣的擔憂。

通過查詢審計報告能發現,富力2019年底347億的其他應收款,并非是和其他房企一樣主要是和合聯營公司和少數股東方的往來款,而主要是舊改項目中支付的合作意向金——前五大其他應收款中有三筆是合作意向金,兩筆是與合聯營方的往來款,合作意向金合計80.84億,占前五大其他應收款總額133.57億的60.78%。

而這些高占比的城市更新項目,亦是富力在穿越周期之后重返利潤榜或者說估值榜的殺手锏。

1994年操刀廣州荔灣區化工廠舊改項目開始,富力地產就開始深耕城市更新,有豐富的城市更新經驗。同行需要兩年、甚至更長時間才能完成的村民房屋拆除目標,富力基本在一年多的時間里便可實現。

在今年業績會上,富力高層就公開透露,2019年里,富力已透過在三個城市的城市更新項目轉化了179萬平方米土地儲備。而截至2019年底,富力地產已簽約的合作城市更新項目超過70個,規劃總建筑面積超過7000萬平方米,可售建筑面積超過4000萬平方米,其中92%位于一線及二線城市,60%位于大灣區,為其未來穩健增長奠定了穩定的基礎。預計未來兩年內通過城市更新轉化的土儲面積將達1000萬平方米,相當于2000億元可售貨值。

對于富力來說,這些核心城市核心地段的項目,對集團意味著穩定而可觀的利潤來源;對于富力的股東、投資人來說,今年的政府工作報告再次提到“城市更新”的重要性,而富力手中已經握有的存量資產及運作經驗,將是這只股票在2021年之后出現翻倍收益的保證,也是富力被標普持續展望穩定的重要原因。



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這個人很懶,什么也沒留下...
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